華龍網(wǎng)11月10日07時54訊（記者 甘輝）如果說“重慶非去不可”是重慶的形象宣傳口號，那么，到了重慶，非去不可的應(yīng)算上龍湖北城天街。
作為開發(fā)商，龍湖最廣為人知的是其住宅項目的精致細(xì)膩，但其實早在2003年，龍湖重慶的首個商業(yè)地產(chǎn)項目——北城天街就已面世開業(yè)。
說到北城天街，我們不能不提到當(dāng)年它所帶來的、最簡潔也是最直擊人內(nèi)心的宣傳語——“截斷過江消費”。而今，這個位于江北觀音橋核心的著名商業(yè)街，不但是目前重慶規(guī)模最大、功能最完善、業(yè)態(tài)最豐富的超大型購物中心之一，最重要的，它一直以來都被譽為是重慶時尚生活的中心地標(biāo)。
從這個層面上講，龍湖不但是重慶最早涉足購物中心的開發(fā)商之一，更是當(dāng)之無愧的重慶商業(yè)地產(chǎn)“龍頭”。龍湖商業(yè)，是一個完完全全的“非典型樣本”。
締造“天街神話”，“每個平方米都能擰出人民幣來”
當(dāng)年一幅被轉(zhuǎn)手20多次無人問津的客車修理廠地塊，到如今一個購物中心帶起整個重慶商圈的業(yè)界神話，龍湖打造北城天街歷時十年之久。
有同行戲稱，現(xiàn)在的龍湖北城天街，“每個平方米都能擰出人民幣來”。
2011年，北城天街日均客流量為15萬人次，單日最高客流量突破20萬人次，這個比例已經(jīng)大大超過已成熟購物中心單日客流量國際行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的上限；2008、2009、2010連續(xù)三年，北城天街營業(yè)額每年以50%以上的高速度大幅增長；2011年，北城天街的營業(yè)額更是突破30億元。
尤值一提的是，在北城天街的帶動下，其所處的江北觀音橋商圈連續(xù)6年成為重慶發(fā)展速度最快的商圈之一，并且成為與傳統(tǒng)的解放碑商圈齊名的重慶第二座“百億商圈”。
“做商業(yè)與做住宅完全不同，住宅建成賣出后就與開發(fā)商幾乎沒有關(guān)系了，但商業(yè)的經(jīng)營是貫穿項目的整個生命周期。”重慶龍湖地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營管理公司總經(jīng)理何長春認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是持續(xù)投入和長久考驗，不僅前期要做好定位、規(guī)劃，中期要做好建設(shè)、招商，項目建成后的運營、管理以及必要時的升級改造，更是決定商業(yè)項目保持長久生命力，始終能為商家?guī)碜畲罄妗⒔o顧客以不斷驚喜的關(guān)鍵所在。
同樣在2011年，龍湖大手筆的花費了5000萬元對北城天街進(jìn)行全面的升級改造。這5000多萬的投入，為龍湖換來了當(dāng)年約2.5個億的租金收入，使得這個項目的租金收入幾乎接近2010年龍湖旗下全部商業(yè)項目的租金總額。
龍湖式的“非典型性樣本”
即使我們將視野從重慶擴(kuò)展至全國，龍湖在商業(yè)地產(chǎn)圈里也應(yīng)該屬于一個“非典型性樣本”——就在國內(nèi)其他數(shù)十個主流房企受調(diào)控之壓，紛紛于年報中高調(diào)宣布，將在住宅開發(fā)業(yè)務(wù)之外擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)權(quán)重時，龍湖集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已摸爬滾打十年之久。
如果說，一個北城天街的成功可能是一種偶然，那么龍湖商業(yè)地產(chǎn)在重慶、成都、北京等多地的全面開花就不得不被看作是一種有規(guī)劃、有積累的商業(yè)圖謀了。
在北城天街之后，龍湖在重慶又開發(fā)了3個商業(yè)地產(chǎn)項目，西城天街，時代天街，以及在大學(xué)城的U城天街。2010年，龍湖開始走出重慶，將公司商業(yè)地產(chǎn)的版圖擴(kuò)張至成都、北京等地。此外，龍湖還在杭州、無錫、上海也都布下了商業(yè)地產(chǎn)的棋子，其謀劃全國的戰(zhàn)略意圖彰顯無遺。
事實上，為了適應(yīng)其商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍全國的發(fā)展步伐，也就是在那一年，龍湖才正式成立的商業(yè)地產(chǎn)部，設(shè)置招商、研策、運營、技術(shù)、品牌推廣、酒店等多個業(yè)務(wù)中心，專門負(fù)責(zé)龍湖旗下商業(yè)項目的發(fā)展運營。
在商業(yè)地產(chǎn)部的運作下，龍湖自創(chuàng)并打造出“天街”、“MOCO”、“星悅薈”三大商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略品牌，并在多地進(jìn)行復(fù)制建設(shè)。
而打造住宅上的專業(yè)與細(xì)致同樣影響著龍湖商業(yè)。據(jù)龍湖內(nèi)部員工透露，龍湖商業(yè)的員工飛赴全球各地，考察全球最好的商場，已成家常便飯。
龍湖商業(yè)公司有份名為《購物中心建造標(biāo)準(zhǔn)》的內(nèi)部文件，是龍湖經(jīng)過無數(shù)商場考察分析后總結(jié)出的打造綜合體的各種參數(shù)，包括商場各部位、各種業(yè)態(tài)對于風(fēng)控系統(tǒng)、溫度、適度、燈光、升降梯等細(xì)節(jié)的不同參數(shù)要求。龍湖對于商場細(xì)節(jié)的要求，近乎于苛刻。
商家也“追星”成鐵桿粉絲
龍湖開到哪里，商家就跟到哪里。
2003年進(jìn)駐北城天街的遠(yuǎn)東百貨，連續(xù)4年成為遠(yuǎn)東集團(tuán)大陸地區(qū)百貨事業(yè)成長率冠軍，2011年銷售業(yè)績成長超過20%；
同期開業(yè)的UME國際影城，北城天街店為2011年全國觀影人次第1名、全國單店票房第一，并占據(jù)重慶票房總收益的70%以上；
這樣的例子實在太多了。事實上，不少國際大牌都將自己進(jìn)入重慶市場的首家店或創(chuàng)新模式開在龍湖商業(yè)項目中，如H&M、優(yōu)衣庫、法拉利、賓利等，星巴克也將重慶第一家社區(qū)店開在龍湖晶酈館。
為何龍湖能夠獲得商家的如此青睞？
作為商場業(yè)主，龍湖一直與租戶保持著共贏、共成長的商業(yè)合作模式，龍湖自行開發(fā)的《龍湖商業(yè)運營管理系統(tǒng)》，可實時監(jiān)控旗下所有項目每家租戶當(dāng)日營業(yè)額、租金情況、人流量等指標(biāo)，關(guān)注商戶經(jīng)營情況，并及時給予幫助。在重慶新開商業(yè)項目中，如重慶大學(xué)城商業(yè)項目U城天街，甚至寒暑假租金打折；北城、西城項目定期進(jìn)行店長大會，交流和培訓(xùn)業(yè)務(wù)技能。如此一來，商場租金收入穩(wěn)步增長的同時，商戶的業(yè)績年成長也在穩(wěn)步提升。
龍湖的用心與貼心，得到了眾多商家的信任和追隨。目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)普遍招租率在5-7成，而龍湖旗下運營項目出租率與開業(yè)率均高于國內(nèi)平均水平——龍湖因此而建立起的一個龐大的商戶資源庫，使龍湖成為國內(nèi)招租率最高的商業(yè)運營商。
謀定二十年商業(yè)版圖
“重慶的北城天街，可以說是全國最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)?！敝貞c龍湖商業(yè)總經(jīng)理何長春曾經(jīng)坦言。這或許也是龍湖在全國范圍內(nèi)布局商業(yè)地產(chǎn)的最大理由。
如今的龍湖，已經(jīng)可以和全國最頂尖的商業(yè)大佬恒隆比肩。但是，重慶項目的成功模式能否在其他城市成功復(fù)制，對龍湖地產(chǎn)而言仍是個問題。
“去年，龍湖商業(yè)重慶的運營面積由之前的不足13萬平米增至35萬平米，重慶公司商業(yè)收入更是占了地區(qū)公司總收益50%。”龍湖地產(chǎn)重慶商業(yè)公司總經(jīng)理何長春表示，今年更是到了龍湖大步加碼商業(yè)地產(chǎn)的時候。在2012龍湖地產(chǎn)全面“觸商”的戰(zhàn)略規(guī)劃下，龍湖主城核心的全部7個項目，均有商業(yè)項目推出。
而龍湖董事長吳亞軍說得更加斬釘截鐵，“商業(yè)是我們堅定不移的目標(biāo)。我們非常注重商業(yè)這一塊的開發(fā)有效性以及租金的回報”。吳亞軍坦言，“未來3年，龍湖每年至少有一個區(qū)域型購物中心開業(yè)，這部分租金的增長能夠確保在25%-30%的水平。在這一塊，我們基本上是處在行業(yè)領(lǐng)先的水平上。”
龍湖在商業(yè)地產(chǎn)方面的規(guī)劃是怎樣的？
按照龍湖老大吳亞軍的說法，龍湖商業(yè)的全國化，是以二十年為計的長期戰(zhàn)略。除目前已經(jīng)經(jīng)營的9個項目之外，未來3年每年都有至少1個區(qū)域型購物中心開業(yè)，例如2012年重慶時代天街開業(yè)、2013年成都北城天街開業(yè)、2014年北京長楹天街開業(yè)等。
僅就重慶市場而言，龍湖今年下半年就依次有三個商業(yè)項目開業(yè)。分別為9月開業(yè)的重慶大學(xué)城龍湖U城天街、12月20日開業(yè)的龍湖?時代天街一期及12月開業(yè)的龍湖?星悅薈二期項目。
雖然2012年是龍湖商業(yè)地產(chǎn)集中發(fā)力的一年，但龍湖還有著更大的擴(kuò)張計劃，公司在商業(yè)地產(chǎn)上的計劃是：2015年底實現(xiàn)三大業(yè)態(tài)開業(yè)近20個項目，營業(yè)面積在350萬平方米左右；然后用15年左右的時間把租金利潤占比從不到5%提升到30%。
據(jù)龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健透露，為了達(dá)成這一目標(biāo)，目前在龍湖的土地儲備規(guī)劃中，每年開工量的12%以內(nèi)將作為商業(yè)項目留存。
龍湖商業(yè)，路在腳上
“去年土地市場中的一個頗為明顯的現(xiàn)象是，受調(diào)控影響，住宅用地底價成交越來越普遍，而商業(yè)用地則量價齊升?！币晃簧虡I(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，而這些商業(yè)性用地將于今明兩年內(nèi)集中供向市場。
激烈競爭之下，以重慶龍湖北城?天街為代表的商業(yè)地產(chǎn)“神話”能否被成功復(fù)制，成為龍湖商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊所面臨的首要問題。
與大多數(shù)從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)的開發(fā)商不同，對于成規(guī)模的商業(yè)項目，龍湖均選擇自己持有并運營，這無疑又對龍湖的資金投入和專業(yè)人才提出嚴(yán)峻的考驗。
對此，魏健表示，在資金方面，龍湖對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一直堅持原則上不做純持有物業(yè)項目，盡量做銷售物業(yè)和持有物業(yè)并存的項目，單個項目通過銷售物業(yè)回款覆蓋持有物業(yè)投入。
而在商業(yè)物業(yè)的選址方面，龍湖的原則是選擇在戰(zhàn)略區(qū)域的一二線城市新城中心、地鐵上蓋、交通節(jié)點、三四線城市的核心區(qū)域及新的規(guī)劃中心，低成本獲取土地。
與大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不同的是，為了保證足夠的消費力，龍湖利用自己的優(yōu)勢，巧妙地將商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)兩個板塊之間頻繁互動。如所有龍湖業(yè)主自動成為天街購物中心的VIP會員，可以享受專屬的折扣和積分；龍湖重慶所有項目的簽約必須到其家居賣場MOCO的樓上，甚至業(yè)主在簽約之后可以直接進(jìn)入MOCO的各類店鋪挑選建材、家具。
在這一前提之下，更快、更大一直都不是龍湖做商業(yè)的目標(biāo)?！拔覀兊某霭l(fā)點是投資風(fēng)險可控、與商戶共同持續(xù)賺錢、促進(jìn)城市商圈的成熟繁榮。”魏健認(rèn)為，龍湖的擴(kuò)張一定是穩(wěn)健、務(wù)實、目標(biāo)明確的。
未來對于龍湖商業(yè)來說，在眼前，更在腳下。
附：重慶商業(yè)地產(chǎn)公益評選11月6日—11月9日票選排行榜
重慶商業(yè)地產(chǎn)TOP10公益評選11月6日—11月9日票選排行榜（企業(yè)）票數(shù)統(tǒng)計截止時間11月10日07時
