在近期的資本市場中，龍湖地產有限公司（0960.hk，以下簡稱“龍湖地產”）的幾番閃轉騰挪，無疑使其成為房地產行業(yè)中頗令人關注的企業(yè)。

 

    短短一個月內，龍湖地產迅速完成兩次融資；而就在此前的七、八兩月，其更是在重慶、無錫、杭州、大連、青島等地斥資百余億元拿地……在大多數(shù)房企仍沉浸在樓市的逐步回溫之時，龍湖地產已悄然提速、迅速補倉。

 

    低息融資

 

    10月12日，龍湖地產宣布，成功與匯豐銀行、渣打銀行、巴克萊、德意志銀行及摩根士丹利訂立購買協(xié)議，發(fā)行于2019年到期的利率為6.875%的優(yōu)先票據(jù)，優(yōu)先票據(jù)發(fā)行的所得款項約為4億美元，將用作現(xiàn)有及新增房地產項目資金，以及一般企業(yè)用途。

 

    據(jù)介紹，此次優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行得到了資本市場熱烈回響，獲得超額認購逾40倍，認購量近132億美元。為了滿足資本市場對是次發(fā)行債券的龐大需求，龍湖特別決定將發(fā)行金額由原來計劃的3億美元增加至4億美元。最為值得關注的是，龍湖此次發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)票息，已與同期央行基準利率相近，與在港上市的內地房企每年約12%-15%融資成本相比，其此次的融資成本更是只有市場行情的一半。龍湖地產相關負責人表示，得益于近期投資市場活躍，尤其在美國推出新一輪量化寬松措施后，刺激了市場氣氛，“發(fā)行優(yōu)先票據(jù)可讓龍湖抓緊市場窗口，以合理的融資成本，進一步強化集團的財務實力，優(yōu)化債務結構，以及延長賬期。”

 

    就在不到一個月之前的9月18日，龍湖完成了上市以來的首次配股，募資港幣30.9億元。而在去年4月，龍湖還曾完成7.5億美元的優(yōu)先票據(jù)融資，利率為9.5%，融資成本為當時民營房企最優(yōu)水平。

 

    有業(yè)內人士表示，本次優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行成本延續(xù)了龍湖在資本市場的出眾表現(xiàn)，有賴于龍湖兩年多來穩(wěn)健增長的業(yè)績和過硬的信用評級，也得益于龍湖現(xiàn)有債券在二級市場的優(yōu)異表現(xiàn)。如，上述龍湖2011年發(fā)行的7.5億美金5年期優(yōu)先票據(jù)，自發(fā)行日起二級市場價格波動率為中國房企境外美元債券之中最低，收益率亦名列前茅。

 

    據(jù)中原地方統(tǒng)計顯示，10月來，多家房企再推融資計劃，數(shù)家房企意向融資額超過150億，在9月全國整體土地市場升溫的背景下，房企輸血拿地的積極性高漲，整體4季度做多的趨勢將更加明顯?！跋啾扔谄渌科螅埡娜谫Y成本明顯更低，主要原因是相比其他企業(yè)龍湖的風格更穩(wěn)健，企業(yè)發(fā)展前景更被資本市場看好。”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉如此分析。

 

    “現(xiàn)在香港資本市場出現(xiàn)了一個機會的窗口期。但這個機會窗口能開多長時間，誰也不知道。公司高層對此達成了比較一致的意見，如果我們能抓住機會，就盡量抓住機會多融一次資金，為下一步發(fā)展做基礎的準備工作。”上述龍湖地產相關負責人透露。

 

    該人士還表示，實際上目前龍湖并不差錢，融資是為了下一步發(fā)展。

 

    根據(jù)其半年報，截至2012年6月30日，龍湖地產手頭現(xiàn)金及銀行結存為174.7億元，凈負債率為49%。下半年供貨總量達465億。

 

    快速周轉

 

    在一個月內融資近50億元的同時，龍湖還在通過加快周轉率的方式使其資金鏈不斷充盈。

 

    3月份龍湖地產在沈陽新增兩塊商業(yè)用地，短期內就開工，8月25日龍湖地產紫都城就已經開盤。從拿地到開盤短短5個月的時間，這在業(yè)內是極為罕見的。

 

    無獨有偶，9月2日，全新推出的西安龍湖·水晶酈城，從拿地到開盤僅花費8個月時間內，首期推出約650套主力戶型為90平米的公寓產品，開盤當天銷售420余套，當月去化達8成，銷售金額超過3億元，領跑區(qū)域市場。

 

    在華南，龍湖地產6月份拿下廈門地塊，短期內已經開始動工，預計很快也將入市。而今年以來，青島龍湖·原山、滟瀾海岸等項目均秉持了“快速開發(fā)、高周轉”策略，從拿地到開盤周期僅為6-8個月。

 

    據(jù)CRIC研究中心評論員孫田分析，這一超出常規(guī)的操盤速度，就得益于龍湖“快速開發(fā)、高周轉”的戰(zhàn)略。實際上，龍湖地產自今年年初就開始執(zhí)行“三快策略”，即快速集結推貨、快速成交、快速去化，此后至今一直在貫徹落實。

 

    據(jù)龍湖地產內部人士介紹，為了加快項目開發(fā)速度，龍湖內部有一個特別獎項，是專門針高周轉設立的。團隊在七個月內成功操作一個項目，可獲得五十萬元的快速開發(fā)獎勵，通過物質獎勵的方式，龍湖意在促使項目進而實現(xiàn)資金流的快速滾動。

 

    “此外，龍湖的高周轉還體現(xiàn)在營銷方面?！睂O田表示，集中推貨、快速去化……龍湖準確、快速的反應力在去年10月份“搶收華東”行動讓業(yè)內印象深刻。孫田認為，龍湖具有對市場和政策快速反應的靈敏度，能夠抓住“窗口期”實現(xiàn)項目快速去化。“這種快速開發(fā)、快速回籠資金的打法，有利于龍湖步步超前，趕在同行前面把握機會擴大規(guī)模?！?/p>

 

    憑借著如此迅猛的周轉速度，10月12日，龍湖地產公布，今年年9月單月實現(xiàn)合同銷售金額40.1億元（人民幣，下同），環(huán)比增長12%。至此，前9月公司累計實現(xiàn)合同銷售金額281.2億元，已完成全年任務的72.1%。

 

    另據(jù)透露，在接下來的四季度，除在售項目保持積極銷售之外，青島龍湖·悠山郡、寧波龍湖·香醍漫步、西安龍湖·楓香庭、杭州龍湖·原著以及廈門龍湖·嘉嶼城等一批全新項目將陸續(xù)入市，業(yè)態(tài)涵蓋別墅、花園洋房、高層以及商業(yè)。

 

    龍湖地產相關負責人表示，將持續(xù)深耕“產品聚焦”、“加大區(qū)域縱深”和“增持商業(yè)”的核心戰(zhàn)略，并不斷深化“快速開發(fā)、高周轉”，以優(yōu)質的產品力和靈活的推盤策略搶抓市場窗口期。

 

    踩點拿地

 

    種種跡象表明，龍湖地產通過踩點融資、快速周轉等方式備足糧草，是其領先于行業(yè)內大多數(shù)企業(yè)、抓住市場回暖機會的先行之舉。

 

    對此，鏈家地產市場研究部常清就表示，龍湖拓展融資和加快周轉，并非源自于經營上的壓力，主要原因還是為下一步發(fā)展做準備。而資金狀況良好，充沛的現(xiàn)金流也使得龍湖有底氣籌謀。

 

    據(jù)統(tǒng)計，龍湖地產今年拿地支出總額已達百億元，其先后在北京、西安、廈門、泉州、杭州等一線及二三線城市相繼跑馬圈地，且大多為底價摘得。

 

    6月，龍湖以17.37億元摘得福建廈門集美區(qū)灌口鎮(zhèn)三地塊，后又拿下泉州項目，這標志著龍湖正式進入華南區(qū)域。

 

    9月，在競爭激烈的北京土地市場，龍湖又以總價14.7億元獲取北京朝陽區(qū)孫河地塊，摘得位置較為優(yōu)越的一幅可打造中高端項目的住宅用地，溢價僅為8.7%。龍湖以接近于底價的合理價格獲取該地塊，該項目也是龍湖進入北京市場五年以來，首個布局于朝陽區(qū)的低密度項目。

 

    此外，龍湖也曾在今年6月底透露，公司計劃將每年銷售回款的至多10%，用于開發(fā)商業(yè)地產，而未來3-4年中，每年都會推出1個新的商業(yè)項目。而龍湖高層制訂完成的公司發(fā)展計劃當中，除了加大商業(yè)綜合體的開發(fā)力度，還將進一步加大商業(yè)項目持有的力度。

 

    “目前商業(yè)地產對公司利潤的貢獻率只有4.4%，但公司對商業(yè)地產有更高的期望?，F(xiàn)在我們有11個商業(yè)項目已經投入了運營，接下來的三年將有3到5個商場投向市場?！饼埡禺a內部人士表示，該公司未來的目標是，用15年左右的時間使商業(yè)地產的租金收益達到總利潤30%左右的水平。